一、不动产权证书应与不动产权登记簿一致。
互联网不动产的特点：网上申报，微信预约，终端申报，掌上办理
微信服务：在线预约、办理地点、登记公告、办理进度、服务记录、办事指南、证书查验
支付宝、微信缴费
智能终端
数据聚合中心
不动产登记流程：申请-受理-审核（质证）-登簿-发证-归档
不动产的界限发生变化，应重新建簿，新登记簿与元登记簿关联。
房屋登记簿应当记载房屋基本信息、权利状况等。
不动产权登记证书/登记证明
一、房屋买卖流程
1、申请预售-网签-资金监管-资金是否充足-预购抵押-一般抵押
2、工程完工-首次确权-网签（现房）-商品房转移（产权登记）-产权人
3、维修资金专项用于住宅共同部位、公用设施设备保修期满后的维修、改造、更新，不得挪作他用
4、不动产：规划-建设、预售-竣工-转移-拆迁
一、不动产登记
1、首次登记-转移登记-变更登记-注销登记
2、异议登记：利害关系人认为不动产登记薄记载事项错误，可申请异议登记（15天失效）。
一、房源查询
1、房源是否可交易。
2、购房资格申请。
3、房源核验及卖方资料申报。
4、资金监管申请（录入资金监管信息，甲乙丙相关信息）
5、房源挂牌申请（住建局官方网站），房源下架.
6、挂牌房源统计。
7、买卖意向达成后，签订合同。（卖方合同信息录入-签订-打印-备案）
8、二手房买卖合同变更。（已备案，未资金监管）
9、已备案合同取消交易-注销。
10、对经纪机构监督及信用平台的回复。
11、统计。
12、权限。
029-87639074
一、用户角色
1、管理员（）网签延续、变更注销、人员管理、权限分配
2、经纪人员：房源挂牌、签订居间合同、买卖合同
二、操作系统【西安市房地产经纪机构开户&二手房交易管理系统】
（一）1、注册（实名制、一个号码只能注册一次）
2、管理端添加经纪人（总公司至少3位，分公司至少两位，个体工商户至少两位）
3、提交审批（短信接收）
4、备案变更申请——初审超过30天需从新申请
5、网签延续
6、备案注销申请
7、人员入职离职~不能离职当天入职本机构
8、人员管理人员（人员申报）
（二）
1、签订居间合同管理
买方：录入委托人信息，签订居间合同，备案。注销
卖方：录入房产信息，签订合同（编辑房源信息），备案，注销。
1、捏造散布谣言（涨价、炒作房号、楼层等），操作价格。
2、隐瞒信息，低收高卖赚差价。
3、泄露委托人信息或商业秘密
4、非法阴阳合同。
房地产机构或者从业人员不得
1、改变房屋结构分割出租。
2、侵占挪用房地产交易资金。
3、为不符合交易条件的房产提供经纪服务
4、承购承租自己提供经纪服务的房屋。
委托利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，应当支付报酬。
西安市新版存量房买卖合同-成交方式
1、当事人自行成交。
2、当事人委托XXX成交，支付XX%经纪服务费
1、禁止承诺规划中的卖点（交通、商业、学校等），有可能为无法交付。不能用风水、融资等。价格为实际销售价格，并明示有效期。
2、
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文
1.4 中介合同与委托合同、代理的联系与区别1.4.3 合同的有偿性不同
委托合同根据双方当事人的约定，可以有偿也可以为无偿。但是，委托人在为处理委托事务而支付的合理费用须由委托人承担。委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。
1.4 中介合同与委托合同、代理的联系与区别1.4.3 合同的有偿性不同
中介合同应为有偿合同，不过，中介人的居间活动只有在使委托人与第三人之间建立起合同关系才有意义。如果中介人的中介行为没有取得成功的结果，则中介人不能取得约定或规定的报酬。
1.4 中介合同与委托合同、代理的联系与区别1.4.4 受托人既可以委托人名义、也可以自己名义处理委托事务
委托合同的受托人办理委托事务时，以委托人或者以自己的名义进行活动代委托人与第三人订立合同，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容，处理事务的后果直接归于委托人。
1.4 中介合同与委托合同、代理的联系与区别1.4.5 委托合同任意解除权
依据《民法典》第九百三十三条:【委托合同解除】”委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的,除不可归责于该当事人的事由外无偿委托合同的解除方应当赔偿因解除时间不当造成的直接损失,有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。”所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解约的解除权，而是完全按照一方当事人自己的意愿而单独解除合同。中介合同各方无合同任意解除权。
1.4 中介合同与委托合同、代理的联系与区别
1.4.5 委托合同任意解除权中介合同是独立典型合同，有些中介公司为防“跳单”，签订独家委托卖房协议，设置排除对方主要权利的无效格式条款,所谓“独家委托条款”，反遭败诉。
1.4 中介合同与委托合同、代理的联系与区别
1.4.5 委托合同任意解除权
《民法典》第四百九十六条 【格式条款】:”格式条款是当事人为了重复使“当事人预先拟定，未与用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。对方协商”，揭示出格式条款的本质特征;提供格式条款一方如果未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系条款的，对方可以主张该条款不成为合同的组成部分
1.4 中介合同与委托合同、代理的联系与区别
1.4.5 委托合同任意解除权
《民法典》明确规定:如果发生纠纷，法院或者仲裁机构应作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。关于格式条款无效，增加了不合理“减轻其责任”情形，提供格式条款的一方不仅“不合理免除其责任”、加重对方责任”、”限制对方主要权利”可以认定无效，而且“不合理减轻”自身”责任”也可以认定无效。
1.5 房地产经纪的概念
“本办法所称房地产经纪，是指房地产经《房地产经纪管理办法》第三条:纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
关于代理
《民法典》第一百六十一条【代理适用范围】民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。
应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理，第一百六十二条，【代理的效力】:”代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二手房买卖中介合同关系与传统意义上的居间合同、中介合同有所区别，从性质上看兼具中介合同和委托合同的属性,即向委托人提供房地产居间、代理等服务《民法典》第九百六十六条【参照适用委托合同】:”本章(第二十六章 中介合同 )没有规定的，参照适用委托合同的有关规定.根据二手房屋买卖的交易习惯，居间人除应促成买卖双方签订合同外，还须为买卖双方提供配合完成办理贷款、过户和房屋交接等后续服务，而委托人支付的居间服务费也应当是居间人完成上述交易全部流程、提供居间、代理的服务对价。
中介合同是独立典型合同，有些中介公司 为防跳单，签订独家委托卖房协议，设置排除对方主要权力的无效格式条款，所谓独家委托条款，反遭败诉。
民法典第961条：中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
中介合同工是典型合同
典型合同又称有名合同，是指法律设有 规范，并赋予一定名称的合同，非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定，亦未赋予一定名称的合同
中介合同法律特征：中介人牵线搭桥、有偿性
委托合同和代理的联系区别
民事法律行为
中介合同、委托合同代理的区别1、：受托一方法律地位不同
2、委托内容不同
3、合同的有偿不同
所有的事情，都必须遵守规则服务好客户，以实事求事的态度做事情
很重要
专业
申请 受理 审核 登记 发证 归档，什么是登记簿(房屋基本信息，权利状况以及其他依法应当登记的事项、。
